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  近日，济南市住房和城乡建设局印发《济南市住宅品质提升指引（试行）》，从住宅品质、小区规划和服务管理三方面，通过绿色化、健康化、智慧化、全龄化赋能，提升住宅品质。有必要注意一下的是，《指引》明确适用于济南市辖区的新建住宅，改建、扩建的住宅可参照执行。这是落实《山东省住房和城乡建设厅关于印发的通知》要求，将促进济南房地产业高水平质量的发展，全方面提升全市住宅品质。

  《指引》分为以下七类指标：工程质量、功能空间、室内环境、规划布局、配套设施、小区环境、服务管理，每类指标包含控制项和提升项。控制项为住宅品质提升一定要满足的基础要求，提升项供建筑设计企业根据项目开发定位，考虑住宅建筑的功能类别、地域状况、运营模式和投资规模等因素，选择适宜的条款，逐步提升住宅品质。

  “工程质量”控制项中，明确了建筑出入口及平台、公共走廊、门厅、电梯厅、厨房、浴室、卫生间等地面 ，建筑室内外活动场所，建筑坡道、楼梯踏步等的防滑标准及要求等级。并要求地下室基础采用平板式筏基时，筏板的厚度不应小于400mm；当建筑不设置地下室且室内回填土厚度大于2.0m时，首层地面应设结构梁板；厨房排水立管及其出户管管径不应小于 DN100。另外，住宅套内插座配电回路的导线mm²。“工程质量”提升项要求，建筑高度33m以上的住宅建筑应采用建筑保温与结构一体化技术；6层以上的住宅应采用装配式技术、工业化建造技术和模数协调技术；住宅应推广应用太阳能、地热能、风能、空气能等多种低碳环保技术住宅卫生间应采用同层排水技术，优先采用不降板或小降板同层排水方式。

  “功能空间”控制项包括：住宅层高不应小于3.00m；入户层为4层及以上的住宅建筑，每单元应至少设置1部可容纳担架的电梯；住宅的空调室外机位应与建筑一体化设计，分体式空调室外机位净尺寸不应小于1.20×0.60×0.90m (长×宽×高),集中式空调室外机位净尺寸不应小于1.50×0.80×1.60m ( 长x宽×高)。空调百叶通透率不小于70%；住宅开敞阳台、外廊、室内回廊、中庭、内天井、上人屋面及楼梯等处的临空部位应设防护栏杆(栏板),有效净高不应小于1.20m；地下车库内小型汽车车位宽度不应小于2.50m。

  “功能空间”提升项在功能完善、配置升级、智能家居和空间可变四个方面做了要求。住宅地上、地下单元入口应设大堂，使用面积不应小于15m² (含走道)；住宅地上公区室内走道净宽不应小于1.30m, 户门外应留有进深不小于1.5m的缓冲空间，住宅户门不应设置门槛；12层及以上的住宅，每单元应设2部电梯，电梯候梯厅和楼梯平台共用时，平台净深不应小于2.10m；地下车库净高不应小于2.4m,车库主通道宽度不应小于6.0m。

  “室内环境”控制项包括： 卧室、起居室(厅)分户墙应采用不小于200mm厚混凝土墙体，分户墙上不宜设开关、插座等，当设置时应错位布置；除厨房、卫生间外的住宅楼板的厚度不应小于120mm,并应设厚度不小于5mm的隔声垫，楼地面与墙面交界处应设同样隔声垫板将楼面与墙体隔开；住宅户内排水管应采用低噪声管材或包覆隔声材料等隔声措施；电梯井道与住宅户内除卧室外的其他房间(空间)相邻时，电梯井壁、电梯设备、电梯机房均应采取比较有效的隔声减振措施；住宅户内应预留双向新风换气系统安装条件。

  “室内环境”提升项从环境安静、空气清新、水质健康、光照良好、热湿环境5方面做了要求。要求，临近交通干线的卧室、起居室(厅)外门窗的计权隔声量不应小于35dB；住宅应安装可调节的双向新风换气系统，新风系统宜具备除尘、降霾、热量 回收功能； 住宅应预留全屋净水系统安装空间，并预留其给排水条件；小区室外标识夜间清晰可见，熄灯时段自动关闭装饰性照明；冬季供暖室内计算温度不应低于20℃。

  “规划布局”控制项中，明确含车行入口的小区主要出入口前应设进深不小于10m 的缓冲空间；小区应人车分流，机动车就近进入地下车库，当设置地面机动车停车位时， 应沿外围车行道路布置，不得与人行道路交叉；小区应就近布置集中电瓶车停车棚，充电设施安装到位；小区各单元入口均应为平坡入户，搬家及急救车辆应方便到达每个单元地上出入口；小区应设置远离主要出入口的垃圾周转点，单元的地上地下出入口附近应设置垃圾收集点。

  另外，提升项从布局合理和交通便捷两方面做了要求。包括：高层住宅主要居室与相邻建筑窗户间直视距离不应小于18m、小区内部不应设置地面停车位等。

  “配套设施”控制项包括6大方面。要求小区主入口处应设大堂，布置物业前台、会客区、公共卫生间等功能；小区主要出入口、单元门厅或临近小区主要通道等位置附近设置智能信报箱 (群)、快递柜，并预留电源；小区应设置健身场地、老年人儿童活动场地，并配备相应活动设施；小区应在出入口、地上地下单元大堂设置无接触门禁系统；住宅电梯应设置智能监测设备，防止电瓶车进入；在小区内业主出入口、主干道路、重要活动场所、楼座单元(包括室外及地 下车库进入楼座单元处、一层及地下电梯大堂、电梯轿厢等)关键位置，设置全面高清数字视频监控，小区周界设置周界摄像机或电子围栏等防护设施。

  提升项则从配套设施和智能小区两方面提出了新要求。要求小区内应设置老年活动场地、儿童活动场地；在满足规划条件及相关配置标准规定的前提下，应增设小区公益性服务设施，如小区食堂、小区图书馆、四点半学堂、老年活动站、小区健身房等。智能小区内老年活动场地、儿童活动场应设置无死角监控。

  “小区环境”控制项包括小区内植物应乔、灌、草多层级搭配，注重季相和色叶变化，常绿乔灌木数量占总量不应小于30%,乔木设置数量平均不应小于3株/100m², 乔木胸径不小于 15cm 的占比不小于20%；小区出地面风井、管井、设备设施等应采取美化处理解决措施，室外检查井不应设置在主要人行、车行通道上；小区内应设连贯的标识系统，住宅单元出入口处应设置标识牌，标识楼号和单元号，夜间清晰可见。

  另外，又从场地环境、绿化丰富、建筑造型三个提升项做了新要求。包括，应对交通干道的噪声，采取设置声屏障或利用景观绿化带等降噪措施，优化场地声环境；区应设置屋顶绿化或别的形式的垂直绿化，打造立体花园小区；建筑立面风格应体现当地文化历史特点并与旁边的环境相协调等。

  “服务管理”控制项明确了小区交付后的事项。小区交付后，物业服务标准不能低于《物业服务合同》约定的物业服务等级标准；物业服务团队项目经理应向社区(未组建社区的向街道)报道，每两个月召开一次物业恳谈会；应在小区显著位置设置全市统一的《济南市物业管理监管职责及投诉受理电话公示牌》《济南市物业服务信息公示栏》和《济南市业主委员会/ 临时物业管理委员会/环境和物业管理委员会信息公示栏》；建筑设计企业应当在物业管理区域内设立专门的房屋售后服务中心，公示维保单位的名称、维保联系人和维保电话，用于处理建设遗留问题和接受业主报修；小区消防控制室、安防监控室、智能控制室、生活(消防)水泵房、通风机房、电梯机房等重要设备用房应规范运行，每季度至少向小区居民开放一次，接受监督。

  “服务管理”提升项包括智慧运维和人文关怀。包括物业应搭建智慧小区服务平台、引入智能自助生活设施；社区设置用于静思、宣泄或心理咨询等作用的心理调节设施，定期为残疾人、 空巢老人等送温暖等。

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