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  近日，楼市推新节奏加快，新盘新品不断亮相。从全新开放的住宅项目来看，为应对新房市场改善型客户成为主流的变化，新上市产品和户型的设计也在持续更新迭代，全四房改善型项目慢慢的变多。与此同时，一些设计规范也在适应新形势的需求而做调整。日前，广州发布了《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》，鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间，将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15％放宽至20％。从设计趋势来看，使用率和得房率慢慢的变高，也让购房者更加得“利”。

  近日，《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》在广州市规划和自然资源局网站公示，鼓励住宅套内设置入户花园大阳台。此前，《进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第三批）》也有对建筑设计的相关规定进行修改。关于飘窗的最大进深、阳台的设计、公摊面积的计算方式等规定的变化，将对未来的项目、户型规划设计产生不小的影响。同一户型中，阳台、入户花园、飘窗台等面积更大了，而以上这些面积，或只算一半建筑面积，或完全不计算，也将大大提升广州未来住宅的使用率。

  有房企的设计负责人对记者表示，以新的容积率计算办法来看，会有两个方面的主要影响。一是，在阳台、飘窗上很明显有的尺度扩大化，未来的住宅阳台会越来越大。这与国家推动第四代住宅是相关的，第四代住宅有一个明显的标志就是大面积阳台，有推动大面积阳台变为空中花园的趋势。广州允许设置开敞率不低于40%、不限制进深的阳台，阳台会越来越大，舒适性也会增加。飘窗的进深进一步扩大，室内飘窗将更大，空间感也更好更舒适。一些偏刚需的项目，以往在飘窗下设置空调机位往往不够，容易造成空调机出问题，现在则可以很好地解决这些问题。二是，新的办法其实相当于让“利”于民。屋面的梯屋、设备房、首层的电房等都是不计容积率的，按以前的规定都是计容的且要算入公摊的，如果不计容则有机会不计入公摊，对于业主而言，未来真实的得房率则更高。

  广州市房协专家邓浩志则表示，使用率更高，得房率更高，也从另一个角度解决了购房者以往普遍担心的住房公摊面积过大的问题，能让购房客户有更好的获得感和满足感，变相也解决了高公摊低使用率的问题。同时，

  产品使用率更高，相当于住宅变相“降价”。比如，以往4房单位必须要120平方米以上，而现在标准的四房单位八九十平方米都已经可以满足。同等功能户型面积更小，相当于客户购房的总成本下降了，购房者的压力也会随之下降。所以，未来衡量一个城市的房价，涨和跌不能单纯从每平方米单价角度去进行观察，必须把得房率使用率这些指标也进行考察。

  从市场来看，七八月全新亮相的项目不断，广州建筑工程容积率计算新的办法还在征求意见中，但新上市项目的设计已经出现阳台、飘窗进一步扩大，得房率不断提升，公共区域品质提升、配置趋向酒店化等新趋势。

  设计呈现出这些新的趋势，是因为在改善型客户成为市场主流之后，其置业特征和专业性也发生了明显的变化。根据克而瑞发布的数据， 2023年上半年，三房产品的成交主力地位得以巩固，成交套数占比56.7%，较去年提升0.9个百分点；四房产品保持快速增长趋势，上半年成交套数占比较2022年继续提升3.4个百分点至26.4%。此外，五房及以上房型的产品成交占比也有0.3个百分点的增长，其他房型的产品成交占比均走弱。三房四房加起来就占到了整体构成的82%。

  可以看到，改善居住需求得以持续释放，置业面积段进一步上升。考虑到置换成本高、置换周期长等因素，有购房意愿的家庭买房逻辑越来越倾向于一步到位，即使刚需群体也将目标转向三房户型。现在110-140平方米的产品已经成为市场的绝对主力，也是各房企推出的主流产品。

  以近期新上市项目来看，基本以改善型产品为主流，广州地铁地产云庐、龙湖御湖境、珠江右岸、珠实·西关都荟等项目甚至是纯四房改善户型。

  改善型买家对于居住空间和面积要求较高，因此，可以看到，不少新项目的南向面宽更大。可以提升空间尺度感和视野开阔性的阳台、飘窗得到了进一步的开发。主阳台长度、进深进一步加大，270度拐角大飘窗使用率也更高。比如，云庐的景观阳台长达8~9米，而上周亮相的龙湖御湖境143平方米的户型，阳台长达8.5米；125平方米户型，阳台也有7.4米。面积最大的190平方米户型，设计了南北双阳台，南向阳台长9.4米，宽2.2米，运动休闲在此都能实现，北向阳台长近5米，可望珠江景观。

  新方向：通过增加阳台、入户花园、飘窗台等设计提升套内使用面积，目前已经是广州房企的主流选择。也有房企由于原有建筑规范所限，并未大胆突破。这次建筑规范的重新调整，明确了这种设计符合要求，这也意味着，未来所有房地产项目都会跟进这种新设计规范，所以产品一定会按“定格”设计最大的“赠送面积”。未来广州的新楼盘一定都会有更多的入户花园，更大的阳台，更多的“N+1”，甚至“N+2”户型。

  近期新项目虽然多是改善型项目，但面积空间利用比一些刚需项目更加淋漓尽致。以望江改善型产品为主的珠江·右岸，通过配置约2.2米进深和最长约9米的阳台、约270转角厅转角窗、LDKB一体化设计等，赠送面积达到20%。龙湖御湖境以高效利用率作为最主要的设计原则，结合总图和梯户比布局，测试对比，达成核心筒占比最小化，使其使用率高达95%以上。

  新方向：对于购房者而言，同等的建筑面积获得了更高的使用率，肯定更受欢迎。按照旧的建筑规范，一般30层高的住宅项目，平均使用率在80%左右，随着阳台、花池等灵活空间的出现、普及并扩大，目前最高得房率已经可以达到90%以上。以往80多平方米只能做2房1厅，而新的设计80多平方米已经能做4房2厅2卫。

  过去的购房者，大部分是刚需客群，更多关注的是套内的质量，但现在的改善型买家户对公共品质、归家动线上的各个空间关注度慢慢的升高了。因此，可以看到，新项目更加关注公共空间的品质，从入口的门头到归家大堂，归家动线现在已经是许多项目的标配了。归家动线上的各个空间成为产品打造的首要发力点。架空层、泛会所等公共区域的品质进一步提升，参考星级酒店式的设计越来越多。

  新鸿基南站ICC项目住宅峻銮在入口处就是按照酒店落客区来设计的，穿过五星级酒店式入户大堂步入多功能会所，以传统屏风为设计灵感的立柱带来归家的仪式感。在会所内，有“琴舍”、“乐坊”、宴会厅等各种多功能公共配置空间，能够准确的通过需要进行合并和分拆，为不同场合定制专门的宴会场所。

  而云庐、龙湖御湖境项目的入门门头，都显得气势恢宏。龙湖御湖境的双庭院下沉式会所，也是借鉴 “超五星级酒店”的设计理念，设置了行政酒廊、健身俱乐部、私人影院、书吧等7大功能空间。

  新方向：在居住生活已经越来越关注配套和服务，除常规的健身、儿童及会客外，如私宴、书吧、茶室等的功能需求也慢慢变得多。以前这种配套还是普遍应用于豪宅，但现在，轻会所的设计在刚改产品中也慢慢变得普遍，利用空间做室内、室外、架空层和地下的泛会所，并且出现以星级酒店为标准的设计趋势。