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  张大三和李小文均为东湖现代居住小区的业主，二者属于门对门邻居，平时也多有往来。李小文后来在西湖附近买了新房子，想要搬走，于是就将自己居住的住宅交给响当当公司作为娱乐公司的办公场所使用。

  响当当企业具有200多名员工，在工作期间，从事业务接待、开例会、做操、唱歌等活动，在小区内进进出出，致使张大三的正常生活受到较大的影响。

  张大三觉得自身作为李小文的邻居，李小文把住宅租给他人，改成经营用途没取得自己的同意，要求李小文协调响当当公司妥善处理噪声以及人来人往的问题。但李小文以房子已经租出去了，自己也管不了为由予以拒绝。

  现张大三向法院起诉，请求依法判令响当当公司、李小文停止在小区内的经营，将房屋恢复住宅的状态。

  这涉及民法典规定的小区房子“住改商”的规制问题。所谓“住改商”，是指日常生活中经常遇到的，业主将小区内的住宅改为诸如小卖部、办公场所、餐厅甚至歌厅等经营性用房。

  住宅所有权人可能会认为，既然自己对房子有绝对的所有权，那么把房子改造成什么用途、租给什么人使用都和他人无关。但事实上，不顾他人利益对屋子的用途进行改变，不仅会造成安全风险隐患，而且不可避免对附近业主的权益造成损害。对此，法律有必要予以规制。

  《 民法典 》第279条就是解决这一个问题，该条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主都同意。”

  根据《民法典》第279条的规定，业主负有维护住宅建筑物现状的义务，这中间还包括不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。比如某小区全体业主订立了管理规约，明确小区内所有住房都不能改造成商业用途，则所有业主应当遵循此种规约。即使小区内不存在此种规约，如果将住宅改变为歌厅、餐厅、浴池等经营性用房，仍然可能会干扰其他业主的正常生活，从而引起邻里不和与矛盾，也会造成公共设施使用的紧张状况，产生安全风险隐患，使城市规划目标难以实现。

  因此，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，没有规约的，原则上不禁止业主将住宅改变为经营性用房，但仍然应当经过有利害关系的业主的一致同意。换句话说，有利害关系的业主只要有一人不同意，就不得改变住宅的用途。

  本案中，李小文与张大三属于对门邻居，相隔较近，平时彼此间往来也比较密切。李小文将住宅改成商业用途，尤其是作为娱乐场所的办公区，不可避免地会对张大三的正常生活产生一定的影响，张大三因此属于《民法典》第279条规定的有利害关系的业主，根据《民法典》的规定，李小文将自己居住的住宅交给响当当公司使用，应当取得张大三的同意，这是“住改商”的必要条件，但李小文并未告知张大三并取得同意，而且响当当公司的日常经营使得张大三的正常生活受到一定的影响，应当认为张大三的合法权益因此而受到侵犯。

  根据本条，法院应当判决响当当公司、李小文停止在现代居住小区内的经营，并将案涉房屋恢复住宅用途。如果给张大三造成了别的损失，还应当依法进行赔偿。

  不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确地处理相邻关系。“住改商”并非是不被法律允许的，但有前提，亦即经过有利害关系的业主一致同意。

  在《民法典》之前，法律只是笼统地规定“住改商”“应当经利害关系的业主同意”。对于该规定怎么理解存在分歧，最高人民法院司法解释明确“住改商”即使得到多数有利害关系的业主同意，只要有一户不同意，也不能证明其行为合法。《民法典》则进一步明确，“住改商”只有经有利害关系业主的一致同意，才能够直接进行。