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  答案 商住楼（商业用地改住宅都相同）在批土地的时候批的是商业用地,是买的,不投标,所以价格比投标的住宅用地价格要便宜,但商住楼与住宅楼有区别的:

  一、是生活费用,水费电费等,但有此与zf关系好的开发商水电费已经协商好的,按民用水电标准收取,但具体怎么算法还是交房了才真正知道的,如果是真的住的,倒没什么问题,虽开发商在买前答应是民用标准收,如果是开公司了,还是要按公业标准收取,这个我有过这样的先例.

  二、买房费用，住宅契税是房屋总价的1.5%,而商住楼是3%。还有，如果是按揭贷款的，利息不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。

  三、交易费用，如果你住了5年，条件好了，想卖了换个大的，商业用地（商住楼）全额按**高标准征税，而住宅有很多税费优惠，而且差很多，**多差5.6%营业税+1.5契税=7.1%的税费，50万的房子差3.8万的税

  土地使用年数的限制不同，商业住宅土地使用年数的限制为40-50年，普通住宅的土地使用年数的限制为70年。

  产权性质不同，商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅，普通股住宅正常情况下不会出现这样一种情况。

  商住房是指“十一五”时期，国家要重点发展普通商品住房。对于商住房有两种解释：一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)；二是楼下是店面，楼上是住房，产权为同一人。

  普通住房认定标准：居住小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

  商住楼一般属于经营性用地或者是综合性用地，大多数情况下只有50年，甚至是40年的土地使用权，到期之后需要提前一年向国家提出申请，但纯住宅商品房是有70年产权的，而且在到期之后是自动续期，缴纳一定的费用之后还能够继续居住。

  商住房是商业性用房，所以用水用电都是按照商业标准执行。纯住宅商品房则是民用水民用电，如果购房仅仅是为了居住的话，纯住宅商品房能够省不少钱。

  商住房的密度是比较大的，同一层中至少有6户，甚至最多的有20多户，电梯的使用频率过高，居住舒适度大幅度的降低，而普通的住宅商品房，以2到4户居多，舒适度提高，住的也比较安静。

  商住房在后续交易的过程中，无法享受优惠政策，个人所得税营业税契税都是足额缴纳，而住宅则有很多的税费优惠。

  现在消费的人在选择房屋时，只了解商品本身的名称和内容，却忽视了房子的定义和本质，导致买房时被“忽悠”。商品房和商住房只有一字之差，但是却谬以千里。这两种类型的房屋是针对不一样的市场需求所推出的。商品房是有资质的房地产开发商经过土地出让的方式获得土地使用权后营造的房屋，包括新建商品房、二手房等；而商住房是指居住和商业办公两用的新型居住形式。商品房与商住房的区别如下：

  因为商住房是属于商业经营类的用途，土地出让年限只有50年，而住宅类土地使用年数的限制为70年。商住房的土地出让年限期满后，需向国家申请延长并缴纳相关联的费用；而商品房在70年的土体出让期满后，缴纳相关联的费用，到期后可以自动续期。

  商住房的水、电、气及物业费等，因是属于商业经营类，按照商业标准收费；在适用于居住时，商住房没办法办理落户手续。商品房的话，水、电、气及物业费等均按民用标准收费，并能办理落户手续。

  商住房无法申请住房公积金贷款，且年限一般无法超过十年；商品房则无相关的限制。商住房无法享受跟商品房一样的住宅税费优惠。

  以上就是商品房和商住房的主要区别，消费的人在购买房子的时候要擦亮眼睛，选择比较适合自己的房屋类型。房子是终身大事，一定要谨慎对待。

  1. 土地使用年数的限制不同：商业住宅土地使用年数的限制为40-50年；普通住宅的土地使用年数的限制为70年

  2. 产权性质不同：商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅。普通股住宅正常情况下不会出现这样一种情况。

  3. 一般来讲，土地原有的规划性质，如商业、综合、住宅这几类，开发商在签订了土地使用权合同后，是无法改变的。但出于市场的不一样的需要，开发商能做出与原有土地使用性质

  4. 不同的产品。比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产，或者在住宅性质用地上建设产品定位为商业的房产。虽然购房者**终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。

  5. 其中，在商业用地上建住宅用房，是近两年由于严格禁止土地协议出让，实行招拍挂后，导致住宅供应大幅度减少，稀缺性增强后，开发商开始采用的新兴做法。而在住宅用地建办公用房，就是购房者所熟识的“商住房”（产权70年，但产品定位为办公，建造标准介于住宅和写字楼之间，或者完全就是写字楼的标准）。

  商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅，普通股住宅正常情况下不会出现这样一种情况。

  普通住房认定标准：居住小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。