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  就居民住宅房到底能不可以进行商业活动的问题，记者正常采访了西安徐小平律师事务所原俊涛律师，原俊涛认为，根据商品房买卖合同规定，居民住宅房不可以进行商业活动。

  原俊涛说，在购买商品房签订买卖合同时，关于房屋作什么用途就有明确约定，房主不能擅自更改房子的用途，如果仅是住宅，而住户改作商用等其他用途，显然不妥，与所签商品房买卖合同相矛盾。

  原俊涛认为，一切以营利为目的商业活动，必须到国家有关部门进行登记备案，经过有关部门的审批，办理营业执照和相应的经营许可证并缴纳相关的费用，才能进行有关的经营活动，否则都是非法的。

  对于自在小区业主两种不同的争论观点，原俊涛表示，根据物业提供的资料表明，这栋商住楼除了底层可以用作商业用途外，其余楼层全是框架式居民楼，住宅楼不应该变成经营场所，他们这种行为显然侵犯了同小区业主的休息权利，影响了其他业主正常的生活居住环境，业主可以就此到有关部门投诉，要求其立马停止这种侵权行为。

  您所在的居民楼里是否有**托管班、**小饭桌、英语培训、艺术课程这样的培训机构，放学时，电梯里面全是小孩子和家长，平时上课和打闹喧哗的声音也很大?

  日前，北京市教委、市人社局联合发布了《北京市民办教育培训机构办学标准》，对民办教育学习管理机关的举办者、场所和教学作出明确规定。《办学标准》中提出，民办教育培训机构不得把居民住宅、地下室作为办学场所。

  其实早在今年暑假，西安和天津等城市就已经出台了类似的规定。有人欢喜有人愁。

  有人叫好：“我家小区一层的三户全都被学前班租下了，下课后孩子们都来了，楼道里全是孩子，做饭的味飘满整个楼道。”

  有人抱怨：“不让课外班开在居民楼里，孩子们放学去哪里?写字楼离得太远啊!家门口的小区多方便！”

  还有房东非常关心，表示：“自己的居民楼一层，还能不能租给课外班?现在营业执照都办下来了， 不让开了，已有的投入怎么办?”

  Q：办法中提到的“居民楼”具体指哪种?同样是可拿来居住，市面上目前既有“普通住宅”也有住人的“商住房”，这两种类型的住房是否都受到限制?

  其实，这个办法里的“住宅”仅指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋，也就是拥有70年产权的普通住宅。

  所谓的商住房，其实姓商，并不姓住。是开发商把用地性质定为商业公建的项目，建造成了可用于居住的产品对外出售，这样的做法实际上并不合法，只是在房价高涨、房地产市场高歌猛进的那个阶段没有正真获得及时的遏制而形成的历史问题。上世纪90年代末出现的这种“商住两用楼”，在楼房的使用性质上，既可以用作办公的场所，又可以日常居住。在同一区位里，其价格相对于写字楼及纯商品房的价格要低，因此受到一些中小公司，以及不少市民的青睐。这类商住房在设计和装修上，除了独立的厨卫和水电设施形式上像住宅，但本质上是50年产权的办公性质，房本上姓“商”。

  所以，商住房不在这次办法的限制范围内，仍旧能出租给民办教育学习管理机关作为营业场所。

  Q：同样是住宅楼的一层，但是有的是底商，有的只是一楼，是否都在这次办法的限制范围内?

  房屋的性质、规划、用途不同。如果纯住宅楼的第一层，即使把结构改成底商，比如拆个墙、打个洞、面积大一点儿，也是不允许对外出租的，因为房屋的性质是住宅。两者的设计规划是不一样的，施工时，层高、承重也不一样，**重要的是一个姓“居”一个姓“商”。

  除非住宅楼的一层在开发商交付时就是底商，底商的规划设计跟住宅不同，买底商的业主和楼上的邻居拿的房产证不一样，一个拿的是商铺的商用房产证，一个拿的是纯住宅的房产证。

  他完全有权拒绝呀，本来住宅楼就不能够适用于商业用途。你想，你办公司在住宅楼里，来来往往人流比较大，包括员工和客户，对他的生活是不是会有所影响？反过来，你是办公的，但一般居家就会穿个睡衣，拖个拖鞋，披着头发在自己门口或小区内聊天休闲，你有个客户看着会怎么想？如果都不在意，那就无所谓了，如果有人介意，可完全反对。

  里面提到了居民楼下的小吃店即将动迁，而如今，蓝旗街临街住宅楼一楼的大部分餐饮店陆续停业，有些关停的店面贴出了这样的告示。

  作为秦淮区开展小餐饮综合整治的重点街巷，蓝旗街正在全方面推进存量无证照小餐饮关停转向，以切实解决油烟扰民问题。

  “这条街上的居民楼以后都不让开餐饮店了。”蓝旗街北侧一家仍在经营的早餐店老板透露，原先开在她隔壁的面条店、快餐店都关门了，“路对面的早餐店都通知了，我家还没通知，但哪天通知来了也得关。”

  答：《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

  根据上述规定，住宅能否用作办公，首先需视该种商业用途是否违反有关禁止性规定；如无相关禁止性规定，还需看是否违反小区管理规约的规定；如不违反规约，还需取得有利害关系业主的同意。根据《**高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活品质受到或者可能受到不利影响”的规定，本栋建筑物内的其他业主，都属于有利害关系的业主。

  答：首先要确定的是你是要改变土地用途，而改变土地用途首先一定要经过规划局同意调整城市规划。将该地块的城市规划由住宅改为商服。其次向土地主管部门提报相关材料（各地有所区别主要有规划条件，原土地证，出让金、契税等发票复印件，土地使用者相关材料，用途改变后土地估价报告等）申请变更土地用途。

  经县级以上人民政府批准补交出让金差价，重新签订土地出让合同，这是一个及其复杂的程序，而且单独给你这一间住宅改性质可能性极小。