首页

  在实践中，经常有建筑物区分所有权人将其专有部分由居住性用房改变为饭店、托管中心等经营性用房，这起到了增加百姓收入、有效解决就业、方便居民生活等非消极作用，同时也带来了社区物业管理难度增加、房屋建筑结构更改后产生隐患、小区居住品质受影响等问题。

  笔者以工作中遇到的案例入手，尝试辨析居民住宅自行“住改商”的合法性、合理性等问题，以及怎么样才能解决矛盾纠纷。

  2013 年，周某购买了某市东城区某商品房居住小区3 号楼5 单元1001 号、1002 号的两套房屋，并于同年4 月获得房屋所有权证书。该市为解决交通路网布局问题，推广街区制，实现小区内部道路公共化，选择了周某房产所在居住小区作为开放式小区试点。3 号楼位于小区外围，且这两套房屋在该栋楼房一层，小区围墙拆除后房屋就变成了临街房屋。

  由于小区道路开放后，车辆人流增多，周某认为上述两套房屋不再适宜居住，自行将房屋的中间部分打通，在房屋临街的墙中开了进户门，设置了店面招牌，住宅楼的房间内分设了厨房、卫生间以及4 个包间，用于经营餐厅。2014 年6月，周某办理了个体工商户营业执照，经营场所也登记为这两套房屋所在地址。

  张某某、蒋某某等与周某居住在同一住宅楼的邻居认为，周某的“住改商”行为影响了同住相邻业主的居住和生活环境，要求其立马停止擅自将住宅用房改造成餐饮营业用房的侵犯权利的行为，将房屋恢复为住宅，并将违法拆改的房屋承重墙恢复原状，以消除安全隐患。

  对于周某的自行“住改商”行为，除了表示异议的邻居们，业主委员会、物业管理公司、社区居委会等方面也表达了各自的看法。

  业委会表示，“住改商”业主在小区内张贴广告，外来客户频繁进出小区等情况的确影响了小区品质，应恢复该房屋的住宅功能。

  物管认为，周某签订了物业管理服务协议后，违反了《物权法》及小区临时管理约定，将住宅改为经营性用房，且没有经有利害关系的业主同意，造成业主之间矛盾，使得小区难以管理。

  社区提出，业委会和物管要共同管理好小区，为小区业主提供良好的居住环境，公平公正处理小区事务，化解业主之间的矛盾。

  周某则认为，小区有其他配套商业用房，他的经营行为取得了合法的许可手续，且他是在自己的住宅内做改造，没有涉及共有部分，并未对相邻权利人的权益造成损害。在得知邻居准备向法院起诉后，周某为在诉讼中取得优势，向不动产登记机构申请变更登记，欲将屋子的用途调整为商铺。

  相邻业主认为业委会和物管无法协调督促周某恢复其房屋的住宅功能，在得知周某向登记机构申请变更登记后，要求登记机构出面责令周某进行整改。

  “住改商”涉及变更物业的用途和结构及相邻关系调整。按照《物权法》第七十七条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这在某种程度上预示着，“住改商”需符合遵守法律、法规以及管理规约,以及经有利害关系的业主同意的两个条件。

  建筑物区分所有权人对其专有部分应当依照法定或者预先设定的特定用途进行使用，不得随意更改，以确保其他业主的居住环境和品质。如需更改，一定要符合法律规定。实践中，各地对于“住改商”的程序规定各有不同，有的地方依据《关于促进以创业带动就业工作指导意见的通知》（〔2008〕111 号）相关规定，采用放宽场所登记条件的简易程序，征求利害关系业主的同意由当地居委会出具证明，可到工商部门申请营业执照。也有的地方要求办理规划、建设、国土等批准用途调整的审批手续，并缴纳相应的土地出让金后，才能申请营业执照。

  本案例争议的焦点是周某的经营行为是否属于合法的“住改商”行为，周某主张其经营的餐厅已经取得营业执照、手续合法，并且已经多次就有关问题与相邻关系人进行了沟通、协调，并按照相邻关系人的要求对餐厅进行了改进，已达到符合法规及管理规约的要求。

  然而，虽然周某办理了营业执照，但他不仅改变了房屋的使用性质，也改变了其结构状况，改造行为已超出了其正当行使房屋所有权的权利界限，却没办法提供建设、规划的审批手续。屋子的用途变更依据的是城市规划部门出示的批准文件及自然资源主管部门签订的土地出让合同补充协议，而不是依据营业执照。显然，无论张某某、蒋某某等人是否提出异议，登记机构也不能给予其办理屋子的用途变更登记手续。

  首先，有利害关系的业主，现实操作中有理解为小区全体业主的，也有理解为本栋建筑物内的其他业主。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活品质受到或者可能受到不利影响。因此，判断是否为利害关系业主，要符合具有相邻利益以及超出容忍限度造成侵害两个标准。

  其次，“同意”从文义和内容来看，指的是经全体利害关系业主而非多数利害关系业主同意。

  “住改商”的监管部门较为模糊，经营场所登记依据《公司登记管理条例》的相关规定，管理部门应是工商管理部门，若涉及更改房子用途等由规划、住房、建设、安监等相关职能部门依法管理。实践中，小区出现“住改商”经营行为扰民的，业主大多要求物业管理公司出面协调制止，物管则以《商品房买卖合同》所附《临时管理规约》中，约定业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为等内容，要求相关业主整改或是通过安装门禁卡、禁止其使用电梯运货等措施“请走”扰民公司。这些措施无法达到效果时，可向社区居委会和街道办、工商、住房、公安等部门举报，仍然拒不整改的，可依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7 号）中第十条的规定向人民法院起诉。

  本案例中，虽然周某主张自己是合法经营，但其经营过程中产生的噪音、油污、异味、人员流动等确已对本应安静、整洁的居民生活环境造成了影响，明显超出了相邻义务人所应承担的必要容忍义务的限度。即便是属于营业执照许可范围，并不能据此认定其“住改商”的行为具有合法性。

  对这一行为的管理的确存在现实问题。虽然最高法有相关司法解释，但如何在实践中落地却没有细化的程序。仅仅以是否取得营业执照，判定是否合法显然不可取，取得了营业执照只能证明被告的经营获得了工商管理部门的行政许可，并不表示其“住改商”民事法律行为是合法有效的。获得营业执照不能成为抵消有利害关系业主反对意见的理由。“住改商”形成的纠纷需要业委会、物业、居委会等方面积极协调处理，协调不成的可诉之人民法院。登记机构在办理相关业务时，亦因严格按规范进行审核，避免出现为违法行为背书的情况。

  本案例中，登记机构对周某的屋子的用途变更登记做出不予受理决定，同时，张某某等业主与业委会以“住改商”侵权为由,分别将周某及市工商管理局起诉至人民法院，法院通过庭审认为周某自行将其两套住宅中间部分打通用于经营餐厅，未经有利害关系的张某某等业主同意，且噪音和油烟问题影响了小区的居住环境和生活品质，故对要求停止“住改商”并恢复住宅的诉讼请求予以支持，裁定周某停止将住宅改为餐厅的行为并恢复住宅使用，将违法拆改的墙体恢复原状；同时，认为在核发营业执照时，市工商管理局未依法审查相邻权利人的意见，行政许可存在瑕疵，裁定撤销其颁发的营业执照。