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  楼市扫雷行动，一批楼盘被曝光！延期交付、房屋的品质问题、楼盘承诺规划未兑现、涉嫌虚假宣传、捆绑销售等，引发广泛关注！

  买房路上如何“避坑”？交付收房有何诀窍？与物业发生纠纷怎么办？开发商“套路”满满，楼市乱象，该如何解决？

  今天，正值“315”消费者权益保护日，365淘房邀请南京市消费者协会投诉部主任黄雷达、南京市物业管理行业协会秘书长苗永强、阳光交付首席工程师张杰、资深地产法律人、三六五网法务总监蔡扬，开展维权云课堂直播。针对房产消费纠纷，专家在线支招，干货分享来了！

  过去一年，南京房产消费投诉相比往年有何变化？投诉量大不大，大多分布在在哪几个方面？今天，市消协曝光了一组数据，一起来看。

  据南京市消费者协会投诉部主任黄雷达透露，2021年市消协组织接到的房产投诉共计461件，而2022年投诉数量出现了大面积上涨，达到了1406件，同比暴涨超200%。

  另外，对于大家投诉最多的内容，黄主任也进行了介绍。“2021年投诉大多分布在在广告和合同问题，但是2022年出现了变化，开始集中在质量和合同问题上”。

  尤其是精装修交付，关于房屋的品质的投诉相对较多，在整个房产消费投诉中占比较大。据市消协曝光的数据，1406件投诉中，其中质量投诉581件，占比超4成。另外，合同问题大多分布在在退款、违约责任划分上。

  房地产消费投诉量出现非常明显程度的增加，一方面体现了南京买房人维权意识越来越强，另一方面无疑也反映了南京楼盘品质、小区服务等亟待提升。

  品质好不好，交付见线年，南京又有一批楼盘面临交付大考。对于买房人来说，交房是满怀期待的美好，但是往往现实却是噩梦。

  收房过程中会遇到哪一些问题？对于买房人来说，哪一些问题应该被重视？尤其是精装修交付的楼盘，收房有哪些诀窍？阳光交付首席工程师张杰现场分享、干货满满！

  据张杰介绍，楼盘交付过程中的验房，应该着重关注3个方面。分别是使用功能、观感、以及成品保护。

  “使用功能方面，比如查看是不是存在渗漏、墙体是否歪斜、墙纸墙布、地板拼接等；观感方面，包括墙面是不是平整；成品保护，就是交付的时候业主看到的窗户、门、橱柜等是否有破损等”。

  据张杰透露，前段时间其给城北某楼盘业主验房时就发现，过道踢脚线以及房间放衣橱的地面和墙面，都有发霉的现象，后来发现是因为在施工过程中卫生间角阀没有拧紧，导致渗漏。

  对于墙面平整与否，张杰也给业主们支了招。“有些墙面不平整不容易被发现，但是如果光线充足，或者开了射灯，墙面不平整就会立马显现，非常影响观感”。

  对于成品保护的问题，他建议开发商应该在交付前派专人去查看，类似大门、窗户、柜子破损的情况非常容易就不难发现，应该及时整改后再交付。

  当然，没有十全十美的房子，房子是人工建造出来，存在瑕疵的现象在所难免。对于买房人来说，该怎么样“抓大放小”？

  张杰建议：着重关注功能性问题，这直接影响居住生活。比如渗漏、洗衣机柜放不进洗衣机等家具使用不合理等，开发商没有从业主使用方面去重点考虑，从而出现了这样一些问题，需要重视。

  可以“放小”一些观感性的问题，通过快修就能解决，不要因小失大。“比如墙面污染、开胶，限定时间让开发商整改即可，过度纠结这样一些问题，可能会影响自己的入住时间”。

  “坚持过程精品，交付必然精品”，他也建议开发企业在房屋建设过程中，保质保量，做好施工。可定期组织业主代表，现场参观工地等。

  另外，张杰也分享了自己过去一年验房过程中发现的明显问题：地面排水坡度不够。这无疑也给我们买房人在收房时提了个醒。

  “地面排水坡度不够，比如卫生间和阳台，遇水的地方在施工部分要有坡度，否则有可能会出现积水，甚至引发渗水”，他表示这个也是装修的痛点和难点，既要保证有坡度，又要保证地面的美观度，这需要有更高的施工工艺。

  购房陷阱防不胜防，面对套路满满的开发商，买房人怎么样才可以“不吃亏”？买房路上哪些“坑”必须要注意？资深地产法律人、三六五网法务总监蔡扬也分享了一些建议。

  据蔡扬介绍，“保交楼”正在积极地推进，住宅交付是时间早晚问题，不用过于担心。商业性质用房情况复杂，取决于房企资金情况和官方对区域的关注。

  据了解，如果确实因为房企问题造成延期交付、影响业主入住，一般可参考同地段房屋租金规定要求赔偿。如果因为不可抗力因素导致延期交付，无责解除购房合同还是双方都不担责，合同上都会明确，建议细看！

  蔡扬建议：只要是开发商明确承诺的，都需要合同约定。购房者要理性看待规划，多方了解，不要轻信销售员释放的消息。在看房时，可以留存相关聊天记录、图片、宣传单页等作为证据。

  值得一提的是，对于有些开发商称“当时承诺的销售员已离职”、“该销售员说辞不代表公司”的解释，专家这样认为明显不合理。“销售也是受到公司授权，因此开发商是不能推卸责任的”。

  南京要求新建商品房项目上市前必须设置清水样板间，并保留至交付后三个月。因此交付的时候，买房人能查看精装标准和开发商设置的样板间交付标准是否一样，如果不一样，可要求开发商整改。

  “自己拿到的房子和样板间展示的交付标准有较大区别，能要求开发商整改，如果整改力度比较大，影响了交付时间，那么延期交付，开发商也要承担违约责任。”

  升级装修包属于自由选择，开发商如果强制要求买房必须买包，买房人可以向物价和住建部门投诉。但是，蔡扬也表示，如果不买装修包，也要做好心理平衡。

  “基础装修买卖合同中的约定正常情况下不会特别细致，而且一般没有样板间可以比较，因此有极大几率会出现拿到房子的时候与预期落差非常大。有些甚至在基础装修里连空调机位都没有预留好，因此，如果决定不买升级装修包，就需要合理去评估实际拿到的房子效果，以及后期要自己去做的一些程序和费用是否划算”。

  二手房交易过程中，一定别轻信中介，需要实地查验，多和业主以及物业聊聊，买房之前多打听。尽可能地选择规模大、信誉好的中介公司，选择有资格的专业经纪人员，签订统一规范的委托代理合同。

  买房一阵子，物业一辈子。一个好的物业服务，不仅影响居住生活质量，更对未来小区二手房的保值增值起到重要作用。

  但是近年来，业主与物业的纠纷也很常见，对于社区物业的投诉也较为普遍，很多小区甚至掀起了“换物业”的浪潮。

  “为什么别人家的小区还给业主发钱？”、“我们的公共收益去哪了？”、“小区的公共维修基金怎么用？”对于业主们关心的物业有关问题，南京市物业管理行业协会秘书长苗永强也进行了答疑。

  首先，对于很多业主非常关心的公共收益问题，苗秘书长表示：小区公共收益大多数来源于公共区域的停车位收益、电梯广告、公共场地里的广告牌，以及利用公共配套如活动场地、会所、游泳池营收等，根据法律规定小区公共收益应当是由全体的业主来共同讨论如何分配。

  与此同时，他也建议将小区的公共收益用于小区建设。“特别是很多老旧小区，在大多数情况下要完善大修，建议将这笔钱用在小区建设上”。

  对此，有些业主可能会疑惑：小区不是有公共维修基金吗？的确，很多人在收房时都缴纳了一笔公共维修基金，这也被称为是小区的“救命钱”。

  对于这笔费用，苗秘书长同样表示这也是全体业主共有，由业主决定行使。用于小区维保期过了之后，小区公共部分和公共设施的维修。

  “小区的公共维修基金，在业主大会成立之前，由政府代管，业主大会成立之后，业主可以再一次进行选择业主委员会管理，也可以再一次进行选择继续由政府代管，但是如果是业主自管需要接受政府监管”。

  如何才能用维修基金？据了解，在小区维保期结束之后，公共部位和公共设施都能够正常的使用。但要“双三分之二”业主参与表决并经“双过半”业主同意。

  另外，像地下管网渗漏、电梯故障，消防设施、外墙外立面脱落等，可以动用应急维修基金。

  对于小区成立业主委员会的情况，苗秘书长也表示鼓励业主自制，目前在南京也发展得非常好，很多小区产生了业主委员会，去监督、协助、督促物业提高物业服务水平。

  房产消费作为普普通通的家庭最重要的一部分，涉及流程多、金额大。买房是大事，也是让很多人头疼的一件事，尤其是遇到房产纠纷，买房人通常都是处于“弱势”，今天众多专业大咖分享，让你买房避免“被套路”，安心安家。

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  另外，365淘房联合南京房地产阳光交付中心（简称：阳光交付）举办的“质敬315”免费验房活动正在火热进行中。我们将帮助您对房子的主要部分结构和装修现场进行仔细的检测验收，并出具客观、权威的验房报告！50张验房券全城派送，数量有限，先到先得！可扫码参与！

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