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  家属楼电梯门一开，一群孩子跑了出来，原来是楼里开了舞蹈培训班，这是家住城关区某小区张女士的亲身经历。随后，婚庆公司、美容院、中介公司，各类公司如雨后春笋般出现在小区楼里，楼道内陌生人不断、电梯里一直人满为患……不胜其烦。由于住宅楼内办公具有成本低的优势，不少住宅楼迅速成为大量中小企业成长的“摇篮”，“住宅商用”现象大有泛滥之势。

  法律界人士指出：《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

  上海的程先生家住龙华路2381弄2号楼，每天清晨，他和家人都要被楼下卡车卸货的声音吵醒——原来，这是开在居民楼里的快递公司所为。底楼居民将房子租给别人作为快递中转站，本来只有一家，后来隔壁人家也将房子租给了一家快递公司，楼下有2家快递公司，能不吵吗？居民们反映，每天早晨7时不到，就有卡车开进小区来卸货，物品坠地声、员工说话声吵得人心烦。卡车开走后，随之而来的是助力车、摩托车前来取货，吵闹声一直要到晚上才能消停。

  该小区所在的居委会工作人员介绍，他们曾多次上门找房东谈话，但根本没用。居委会没有执法权，有人投诉只能上门协调，但不能治本。

  因不满英语培训学校开在自己隔壁，影响了自己的正常生活，七里河区某小区居民赵先生将培训学校诉至法院。赵先生称，2011年初，邻居开办了英语培训学校，学校上课造成居民的居住环境嘈杂、出行拥堵。小区楼房的使用性质为住宅楼，邻居将住宅性质的房屋作为经营性用房，影响小区居民的正常生活，请求法院判令英语培训学校立即搬离小区。

  七里河区法院经审理认为，业主对其所有的房产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，权利的行使不受任何侵害。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。被告未经原告同意，将使用性质为住宅的房屋作为经营性用房，有悖于法律规定。法院判决被告在15日内停止在小区房屋内办学。

  柳先生住在西关什字临街的某小区9楼，随着隔壁住户将住房租给一家中介公司后，柳先生的烦心事也接踵而来。中介公司的职业培训机构常在这里搞培训，无论白天还是晚上，进出学员络绎不绝，老师讲课用的喇叭响声震天，最让人生气的是门铃常被按错。柳先生找到物业公司，物业公司说，他们也不希望民宅商用，有了办公单位，物业管理的任务也就重了；另一方面，来往人多，电梯使用频繁，垃圾量增加了，物业维护费也有所增长。但由于物管条例没有明确禁止，物业公司也没办法。随后柳先生和十几名邻居将该中介公司告上法庭。

  2010年7月，城关区法院一审判决，中介公司在30日内搬离该小区。但让柳先生等人没想到的是，中介公司搬离后，2011年11月，该房屋又变成了婚庆公司，每天依旧人来人往，影响其他人正常生活。

  主持人：当前，住宅商用现象越来越普遍，是什么问题造成此现状频频出现？住宅商用会有哪些安全隐患？

  周侃仁：住宅的房租、物业管理费、水电费等要比写字楼低很多，在巨大的利益驱使下，很多商家选择在临近的小区内租居民住宅楼开公司、作仓库，致使民宅商用的现象屡禁不止。如此一来，商家得到的是利润，带给居民的则是巨大的消防安全隐患。如果防火措施不到位，堆积的货物若发生火灾，将对全楼居民的生命财产安全造成威胁。如果库房一直处在无人状态，火灾初期不易被人发现，使火灾不能在第一时间内得到一定效果控制，从而耽误了最佳扑救时间，后果不敢想象。

  梁建莉：住宅楼是为市民居住设计建造的，其中的各种设备设施都不适合生产经营，比如用水、用电负荷较小，消防设施和消防通道等都会受到限制。在这样的情况下，改变住宅楼的用途办公司，会给市民的居住安全带来隐患。若发生事故，后果不堪设想。今年2月份，内蒙古包头市东河区长途汽车客运站旁一居民小区内3楼房屋被租出去当库房使用，结果发生火灾，火势蔓延到隔壁单元，消防人员赶到现场，40分钟后火被彻底扑灭。火灾造成3死4伤，邻居的房屋都被烧成灰烬，火灾造成的损失和赔偿问题依旧还在诉讼期内。

  主持人：有些人认为住宅商用并没有违规或违法，这种认识究竟有没有依据？如果要将住宅商用，必须履行哪些手续？

  梁建莉：早在2007年，国家工商总局针对“住宅商用”就下发了通知，住宅改变为经营性用房，经营者到工商局注册登记时，一定要提交住宅商用所在地的证明，也就是“住宅商用”必须征得居民委员会、业主委员会或有利害关系业主出具的同意证明。《物权法》第八十条也有类似规定，小区住宅商用，应该经过有利害关系的全体业主同意，并形成证明材料，才能办理营业执照。申请人应按照《物权法》要求征询该幢楼相关利害关系人的同意。申请人同时也应承担隐瞒真实情况所造成的风险。住宅商用，一般经营者是通过租赁关系取得使用权，一旦事后有业主向法院提出民事权利受到侵害的证据，将判定租赁协议无效，而工商部门也将因申请人“涉嫌提供虚假证明”吊销其营业执照。

  周侃仁：《物权法》明确规定，不允许住宅改商用，除非征得有利害关系的居民签字同意后才可以在居民楼里开办公司。此后，最高法出台的司法解释称，所谓“利益相关者”指的就是楼内邻居。也就是说，虽然并未明确禁止住宅商用，然而这种变性是有限制的。据我了解，上海在这方面就限制得很好，他们出台实施了一个地方性的《住宅物业管理规定》， 此规定赋予了业主、物业公司和相关管理部门对擅自“居改非”进行起诉、制止和处理的权利。具体为：业主或使用人有擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，使用人可依法向法院提起民事诉讼；物业公司发现业主或使用人有擅自“居改非”的行为时，经劝阻无效的，应在24小时内报吿业委会和有关行政管理部门；业主擅自“居改非”由区县房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处1万元以上5万元以下的罚款。

  主持人：一旦有人将自家的房屋出租商用，对周围的邻居造成利益上的损坏，作为受害人该如何维权？

  周侃仁：如果邻居认为公司的经营影响到了自己的生活，可以先与当事业主协商，协商不成，可以再找物业或者居委会出面调解，说服出租住宅给公司的业主让公司腾退或者限制办公人员。如果协商不成，受影响的业主可以以“侵犯相邻权”为由向法院提起诉讼。最高人民法院公布的两部司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。

  梁建莉：将民宅作为商用的业主应该征得周围业主同意，否则，业主可以向该居住区的物业和业主委员会提起申诉，要求他们进行调解。物业可以向违规业主发出整改通知。如业主不配合，则可通过工商局对其进行干预，并上报有关执法部门依据物业管理条例等规定对其处罚。如果还没有效果，那就可将其诉至法院，要求其承担民事责任。